ZEBとは？4段階の定義やメリット、補助金までわかりやすく解説

ZEBとは何か

ZEBは「ネット・ゼロ・エネルギー・ビル」の略で、建物のエネルギー収支を正味ゼロに近づけた非住宅建築物を指します。読み方は「ゼブ」です。

一次エネルギー消費を正味ゼロにする

ZEBが目指すのは、建物の運用で使う年間の一次エネルギー消費量を、省エネと創エネの合計で正味ゼロに近づけた状態です。一次エネルギーとは、電気やガスを石油などの元のエネルギー量に換算した共通指標を指します。評価対象は空調、換気、照明、給湯、昇降機の5用途で、OA機器などのコンセント電力は含まれません。設備を入れ替えるだけでなく、建物自体の性能を高めて消費そのものを減らす発想が土台になります。

参考：環境省「ZEB PORTAL - ネット・ゼロ・エネルギー・ビル（ゼブ）ポータル」 

ZEHは住宅、ZEBは非住宅を指す

ZEBとZEHの違いは対象建物にあり、ZEBは事務所や病院などの非住宅、ZEHは戸建てや集合住宅を対象としています。省エネと創エネでエネルギー収支をゼロに近づける考え方自体は共通です。ただし非住宅は用途によって使い方も稼働時間も大きく異なるため、ZEBでは建物用途ごとに基準値が設定されています。同じ延床面積でも、病院と倉庫では求められる水準が変わってきます。

参考：病院の省エネ対策でエネルギーコストを大幅削減 | INSIGHT HUB

空調と照明がエネルギーの大半を占める

オフィスビルのエネルギー消費で大きな割合を占めるのが、空調と照明です。そのためZEB化では、まず外皮の断熱と日射遮蔽で空調負荷そのものを下げ、そのうえでLED照明や高効率空調へ更新する順序が効いてきます。設備の性能だけを追いかけても、熱が出入りする建物のままでは投資に見合う削減につながりにくくなります。

ZEBの4段階の定義

ZEBは削減率に応じてZEB、Nearly ZEB、ZEB Ready、ZEB Orientedの4区分に分かれています。どの区分を目指すかで必要な設備も補助金の対象も変わってきます。

参考：環境省「ZEB PORTAL - ネット・ゼロ・エネルギー・ビル（ゼブ）ポータル」

『ZEB』は創エネ込みで100%以上減らす

ZEBは、4区分のうち最上位にあたり、創エネを含めて一次エネルギー消費量を100%以上削減した建物を指します。省エネだけで50%以上を達成したうえで、太陽光発電などの創エネで残りを賄う形です。年間を通じた収支で判断するため、発電量が需要を上回る時期と下回る時期をならして評価します。屋根面積に余裕のある中小規模の建物で達成されるケースが多く見られます。

Nearly ZEBは75%以上まで減らす

Nearly ZEBは、省エネ50%以上を満たしたうえで、創エネを含めた削減率が75%以上100%未満の建物です。『ZEB』に手が届かない規模でも、現実的に狙える水準として位置づけられています。中高層ビルは床面積に対して屋根が小さく、太陽光発電だけで100%を賄いにくいため、この区分が落としどころになることもあります。

ZEB Readyは省エネだけで50%減らす

ZEB Readyは、創エネ設備を使わずに省エネだけで50%以上を削減した建物を指します。断熱、日射遮蔽、高効率設備という建物側の対策で到達できるため、太陽光発電を設置しにくい都市部のビルでも選びやすい水準です。将来的に創エネを追加すればNearly ZEBや『ZEB』へ移行できる、いわば「ZEBの準備が整った状態」として扱われます。認証実績でも中心的な区分になっています。

ZEB Orientedは1万㎡以上が対象

ZEB Orientedは、延床面積1万㎡以上の大規模建築物に限って適用される区分です。用途によって求められる削減率が異なり、事務所や学校、工場などは40%以上、ホテルや病院、百貨店、飲食店、集会所などは30%以上が条件となります。加えて、未評価技術の導入も要件に含まれます。大規模建物は削減のハードルが高いため、現実的な第一歩として設けられた区分です。

参考：環境省「ZEB PORTAL - ネット・ゼロ・エネルギー・ビル（ゼブ）ポータル」 

BELS認証でZEB水準を証明する

ZEBに該当することを対外的に示すには、BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）による第三者評価が用いられます。BELSでは、基準となる一次エネルギー消費量に対する設計値の比率をBEIという指標で表し、再生可能エネルギーを除いてBEIが0.5以下であればZEB Ready相当と判断されます。補助金の申請や、テナント募集時の訴求材料としても使われる仕組みです。

参考：BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）について | 一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

参考：ZEBの定義 | 環境省「ZEB PORTAL」

ZEB化が求められる背景

ZEBが広がっている理由は、建物部門の省エネが国の脱炭素目標に直結しているためです。電気料金の変動も、企業が自社ビルの燃費を見直す動機になっています。

業務部門のCO2が16.7%を占める

事務所や商業施設などが含まれる業務その他部門は、日本のCO2排出量の16.7%を占めています。産業部門、運輸部門に次ぐ規模であり、建物の省エネが進まないかぎり国全体の削減目標には届きません。企業にとっても、自社保有ビルの排出量はScope1・2として開示対象に入るため、建替えや大規模改修のタイミングで対策を織り込むケースもあります。

参考：温室効果ガス排出量及び吸収量算定結果 | 温室効果ガス排出量及び吸収量等の算定と報告 | 環境省

参考：2.1 CO2排出量全体（2024年度温室効果ガス排出量及び吸収量について）| 環境省

2030年に新築平均でZEBを目指す

国は、2030年度以降に新築される建築物について、ZEB水準の省エネ性能を確保する方針を掲げています。2025年4月には全ての新築建築物で省エネ基準への適合が義務化されており、ZEBは特別な取り組みから標準的な選択肢へ移りつつあります。これから建てる建物を既存基準のまま計画すると、竣工から数年で見劣りする状態になりかねません。

参考：建築物省エネ法の改正について（国土交通省住宅局）

参考：環境省「ZEB PORTAL - ネット・ゼロ・エネルギー・ビル（ゼブ）ポータル」

ZEB化のメリット

ZEB化の効果は光熱費の削減だけにとどまらず、執務環境や資産価値、災害時の事業継続にも広がります。

一次エネルギー消費量を50%以上削減できる

ZEB Ready水準の建物では、基準となる一次エネルギー消費量を50%以上削減します。既存の事務所を改修してZEB Readyを取得した事例では、電気使用量が40%、電気料金が30%削減されています。電力単価が上がる局面ほど削減額は大きくなり、投資回収年数も短くなっていきます。ただし稼働時間や設備構成によって幅が出るため、自社建物での試算が前提になります。

温度ムラが減り働きやすくなる

高断熱化した建物では、窓際と室内中央の温度差や、夏場の日射による不快感が和らぎます。外気の影響を受けにくくなることで、空調が効きにくい席という悩みも減っていきます。結露やカビの発生を抑えられる点も、建物の維持管理上の利点です。働く人の体感に関わる部分なので、社内説明では光熱費と並べて伝えると納得を得やすくなります。

環境性能の評価で資産価値が上がる

BELSなどで省エネ性能を認証取得した建物は、不動産市場で評価されやすくなります。ESG投資の広がりを受け、入居するテナント側も自社の排出量削減のために環境性能の高いビルを選ぶ動きが出ています。賃料や稼働率に反映されるかは立地や市況にも左右されますが、売却や賃貸を見据えるなら考慮に値する要素です。

停電時も建物機能を維持しやすい

太陽光発電と蓄電池を備えたZEBは、停電時にも一定の電力を自前で確保できます。災害時に照明や通信、最低限の空調を維持できれば、事業の停止時間を短く抑えられます。断熱性能が高い建物は空調が止まっても室温が変わりにくく、避難先としての機能も保ちやすくなります。BCPの観点からZEB化を検討する企業も見られます。

ZEB化のデメリット

材料コストが2〜5%上がりやすい

ZEB Readyの実現に伴う設備・材料コストの増加は、建築コスト総額の2〜5%程度と試算されています。事務所では開口部比率の増加と外皮性能の向上まで織り込むと6%程度となり、設計条件によって上振れしやすい傾向です。一方で光熱費の削減と補助金を織り込めば、長期では回収できる水準に収まるケースもあります。稟議では初期費用だけでなく、ライフサイクルコストで比較する形が現実的です。 

参考：ZEBロードマップ検討委員会 とりまとめ（平成27年12月）| 経済産業省資源エネルギー庁

既存ビルは外皮改修で制約を受ける

既存建物のZEB化で壁になりやすいのが、断熱材や窓といった外皮の改修です。テナントが入居したままでは工事範囲が限られ、構造上の理由で外断熱を施工できない建物もあります。その場合は設備更新と運用改善に重点を置き、到達できる水準を現実的に見積もる進め方になります。大規模修繕の時期と重ねると、足場費用などを共有できる分だけ負担を抑えられます。

補助金活用だと事業期間が最長3年度になる

補助金を使ってZEB化を進める場合、単年度での実施が難しい事業は2年度または3年度の事業期間で申請します。公募期間が年に数回に限られ、交付決定を待ってから契約・発注する必要があるためです。設計段階でZEB要件を織り込んでいないと、申請時期に間に合わず次年度へ持ち越しになることもあります。建替え計画の初期から補助金スケジュールを逆算しておくと、手戻りを避けられます。

参考：SII：一般社団法人 環境共創イニシアチブ｜事業トップ（令和7年度 ネット・ゼロ・エネルギー・ビル（ZEB）実証事業）

ZEBを実現する技術

ZEBは単一の技術ではなく、負荷を減らすパッシブ技術、効率を上げるアクティブ技術、創エネ、運用管理の組み合わせで成り立ちます。

断熱と日射遮蔽で熱負荷を抑える

ZEB化の出発点は、建物そのものの性能を高めて空調負荷を減らす対策です。複層ガラスやLow-Eガラス、外壁の断熱強化に加え、庇やルーバーで夏の日射を遮る手法が使われます。自然換気や昼光利用を取り入れれば、空調と照明の稼働時間も短くできます。こうした対策は竣工後の変更が難しく、設計の早い段階で決める必要があります。

高効率な空調と照明に更新する

削減量が読みやすいのは、高効率空調とLED照明への更新です。老朽化した空調機を最新機種へ入れ替えるだけでも消費電力は大きく下がり、人感センサーや明るさ調整を組み合わせればさらに効果が積み上がります。設備更新は既存建物でも実施しやすく、営業を続けながら段階的に進められる点も扱いやすい理由です。

太陽光発電で不足分をつくる

Nearly ZEBや『ZEB』を目指すなら、太陽光発電による創エネが前提になります。屋根面積が広い低層の工場や店舗ほど有利で、逆に高層ビルは発電量が需要に届きにくくなります。初期費用を抑えたい場合は、第三者が設備を所有するPPAモデルという選択肢もあります。蓄電池と組み合わせれば、余剰電力を夜間に回す運用も可能です。

エネマネで運用後の無駄を見つける

設備を導入しただけでは、設計上の削減量が実際の運用で出るとは限りません。BEMSなどのエネルギーマネジメントシステムで用途別・時間帯別の使用状況を可視化すると、不要な稼働や設定値のずれが見えてきます。竣工後1年程度は実測データをもとに調整を続けると、削減効果が安定していきます。運用データは補助金の実績報告や、次の投資判断の根拠としても使えます。

INSIGHT HUB

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ZEBはどの水準から狙う？

自社に合う水準は建物の規模と立地で決まります。すべての建物が『ZEB』を目指す必要はありません。

まずZEB Readyが現実的な入口になる

多くの企業にとって、最初の目標として置きやすいのがZEB Readyです。創エネ設備なしで到達できるため、屋根面積や周辺環境の制約を受けにくく、補助金の対象にもなります。先に建物側の性能を固めておけば、電力単価や蓄電池の価格を見ながら後から太陽光発電を追加する判断もできます。段階的に水準を引き上げる考え方は、投資の集中を避けるうえでも理にかなっています。

設備更新だけでも50%削減を狙える

既存建物でも、設備更新と運用改善の組み合わせで50%削減に届くことがあります。老朽設備を使い続けている建物ほど伸びしろが大きく、空調と照明の更新だけで削減率が大きく動くためです。まずは現状のエネルギー消費量を把握し、どの用途にムダが集中しているかを見極める作業から始めると判断を誤りにくくなります。

ZEB化の手順

ZEB化は、削減可能性の調査から設計、申請、運用検証までの流れで進みます。順序を飛ばすと補助金の要件を満たせなくなるため、全体像を押さえておくと安心です。

手順1 可能性調査で削減幅を把握する

最初に行うのは、現状のエネルギー消費量を調べ、どこまで削減できるかを試算する調査です。検針データや設備台帳をもとに用途別の消費を整理すると、投資対効果の高い対策が見えてきます。この段階で到達可能な区分の見通しが立つため、予算規模の社内合意も取りやすくなります。調査自体を補助対象とする制度もあります。

手順2 基本設計でZEB水準を固める

目指す区分は、基本設計の段階で確定させます。外皮性能や設備仕様は後から変更しにくく、実施設計に入ってからの手戻りは工期とコストの両方に跳ね返るためです。設計者やZEBプランナーと一緒に、削減率の計算と概算工事費を突き合わせながら仕様を詰めていきます。補助金の要件もこの時点で織り込んでおくと申請がスムーズに進みます。

手順3 認証取得と補助金申請を進める

設計内容が固まったら、BELSなどの第三者評価と補助金申請を並行して進めます。補助金は交付決定前に着工すると対象外になるため、公募スケジュールに合わせた工程管理が重要になります。申請書類では削減率の根拠や設備リストの整合が問われ、準備に数か月かかることもあります。

参考：SII：一般社団法人 環境共創イニシアチブ｜事業トップ（令和7年度 ネット・ゼロ・エネルギー・ビル（ZEB）実証事業）

手順4 運用データで効果を検証する

竣工後は、実際のエネルギー消費量を計測して設計値と比べます。想定どおりに削減できていない場合は、空調の設定温度やスケジュール運転を見直すことで差が縮まっていきます。補助事業では一定期間の実績報告が求められるため、計測の仕組みを竣工時点で整えておくと負担が軽くなります。検証結果は次の建物のZEB化を検討する際の判断材料にもなります。

ZEBで使える補助金

ZEB化には複数の省庁が補助制度を設けており、建物の用途や規模によって使える制度が変わります。

環境省と経産省の制度が中心になる

ZEB向けの補助金は、環境省と経済産業省の制度が中心です。環境省系は業務用施設の新築・改修を幅広く対象とし、経産省系は大規模建築物や先進技術の導入を支援する傾向があります。いずれも公募期間が限られ、予算額に達すると締め切られます。補助率や上限額は年度ごとに見直されるため、計画段階で最新の公募要領を確認する流れになります。

申請にはZEBプランナーが必要になる

多くの補助制度では、登録されたZEBプランナーが設計や計画に関与していることが条件になっています。ZEBプランナーは、ZEBの設計や改修提案の実績をもとに公的に登録された事業者です。設計事務所やゼネコン、設備メーカーなどが登録しており、公開リストから実績を確認して選べます。発注先を決める段階で登録の有無を確認しておくと、申請時につまずきません。

参考：SII：一般社団法人 環境共創イニシアチブ｜事業トップ（令和7年度 ネット・ゼロ・エネルギー・ビル（ZEB）実証事業）

まとめ

ZEBは、省エネと創エネで一次エネルギー消費量を正味ゼロに近づけた建築物であり、削減率に応じて『ZEB』、Nearly ZEB、ZEB Ready、ZEB Orientedの4区分に分かれます。一次エネルギー消費量を50%以上削減する一方で設備・材料コストは増えるため、自社の建物規模と屋根条件から狙える水準を見極める作業が判断の軸になります。

ただし建替えや大規模改修には、まとまった予算と複数年度にわたる期間がかかります。その前段として着手しやすいのが、いまの建物がいつ・どこで・どれだけ電力を使っているかを把握する可視化で、用途別・時間帯別の消費が見えないままでは削減余地も投資対効果も試算できません。

丸紅I-DIGIOグループでは、IoTプラットフォーム「MAIDOA plus」を基盤とした建物DXソリューション「BEMSサービス」を提供しています。1分単位でのデータ収集に対応し、多様なセンサーからの計測値をクラウドへ集約することで、空調をはじめとする設備の使用状況を把握し、快適環境を保ちつつ適切な制御ができる仕組みです。BEMSの導入だけでZEBの要件を満たせるわけではありませんが、運用の無駄を数値で押さえ、どの対策から投資すれば効果が大きいかを見極める土台になります。将来的なZEB化を見据えるなら、まずは電力の可視化から段階的に進める方法が現実的です。